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El año electoral y promesas de candidatos de levantar el cepo al dólar pulverizan las operaciones inmobiliarias

De mal en peor. Así podría resumirse la situación del mercado inmobiliario.

Primero fue el cepo, que paralizó las operaciones de compraventa de propiedades.

Luego, las idas y venidas con el controvertido plan Cedin, que en nada contribuyó a repuntar el nivel de comercialización.

Posteriormente sobrevino la devaluación de 2014, que alejó aun más el precio de las propiedades en pesos.

Y ahora se suma el “wait and see” (esperar y ver) de los propietarios en un año electoral,sumado a la incertidumbre sobre qué va a pasar con el dólar, la eventual apertura del cepo y unificación del mercado cambiario.

Demasiados riesgos para que el dueño de una vivienda se incline por vender.

Un piso que nunca llega
“Se creía que el mercado había alcanzado un piso en el último año, pero enero y febrero fueron aun peores”, confiesa Bernardo Mihura de Estrada, vicepresidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Las estadísticas corroboran su afirmación, habida cuenta de que fue el peor febrero de losúltimos 30 años (ver cuadro).

El descenso en el nivel de operaciones se dio de modo más acentuado en las propiedades menos costosas. Es decir, aquellas que cotizan por debajo de los $500.000 (-32%).

La lectura de los ejecutivos de inmobiliarias es que esto responde a la extrema cautela de la clase media (época pre-electoral), a la reticencia de los dueños por desprenderse de la unidad, al encarecimiento en pesos para quienes quieren comprar (es decir en términos de salarios) y a la falta de financiamiento a tasas razonables (créditos hipotecarios).

En tanto, para las de valor un poco más elevado -entre $500.000 y $900.000- la caída fue notoriamente menos pronunciada (-4,2%). Las unidades con cotizaciones superiores prácticamente se mantuvieron en niveles similares a los de febrero de 2014.

De mal en peor
Este pésimo arranque del 2015 viene a profundizar la tendencia declinante observada el año previo.

“De Guatemala a ‘Guatepeor'”, ironizó al titular de una inmobiliaria, que pidió no ser mencionado, haciendo referencia a que el total de escrituraciones ya se encuentra en registros alarmantes.

El 2014 no sólo fue el peor año de la década para esta actividad sino que, además, marcó elnivel más bajo de transacciones desde que el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires comenzara a medir los niveles de compraventa, a comienzos de los 90.

El año pasado se realizaron apenas 33.690 escrituras, cifra sin precedentes en los últimos 15 años (ver cuadro).

La volatilidad del dólar blue (tomado como referencia por el mercado), el cepo cambiario y la incertidumbre por el futuro político y económico se combinaron para redondear uno de los peores años de la historia reciente del mercado inmobiliario.

Tal es así que en 2014 el total de escrituraciones (33.000) se ubicó un 40% por debajo de la del fatídico 2002 (56.000), un año signado por el estallido social y el desplome del PBI.

Para este 2015, no sólo no se observan indicios de mejora sino que la incertidumbre típica de un período preelectoral amenaza con complicar todavía más a una actividad que no encuentra piso en su caída.

El mercado inmobiliario está literalmente “puesto en un freezer”, afirma José Azpiroz Costa, directivo de la Inmobiliaria Bullrich

Repunte, supeditado al cepo
Los principales actores del ladrillo aseguran que la llegada de las urnas no hará otra cosa quecongelar las decisiones de venta de los propietarios, además de alejar a quienes tenían en mente renovar sus viviendas.

“Casi nadie se anima a avanzar en una operación antes del cambio de Gobierno”, afirma aiProfesional Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), al tiempo que se pregunta “cómo sobrevivirán las inmobiliarias hasta que se dé el cambio de mandato” .

Las declaraciones de los candidatos a presidente del país, respecto al desmantelamiento del cepo cambiario, profundizan el “wait and see”, principalmente por parte de los titulares de inmuebles.

El sector del ladrillo sabe que su suerte dependerá de lo que vaya a ocurrir con las restricciones a la compra de dólares.

En este sentido, los tres políticos que hoy día tienen más chances de suceder a Cristina Kirchner se han mostrado partidarios a levantar las trabas, algo que sin dudas revitalizará la compraventa de viviendas.

El problema son los meses que deberán transcurrir para que eso se concrete.

Macri sostiene que, de ser elegido, pondrá fin al cepo cambiario de un día para el otro. Massa habla de 100 días, en tanto que Scioli asegura que necesitará tiempo para levantar una medida de este tipo, evitando quedar preso de una fecha o de un período pre establecido.

Atado al levantamiento de las restricciones, aparece otro aspecto sumamente crucial para el mercado inmobiliario: el precio que tendrá el dólar cuando finalmente se unifique el mercado cambiario.

En este sentido, la mayoría de los analistas ven como inevitable una nueva devaluación que acerque la cotización del oficial a la del blue.

Además, dejan supeditada la apertura del cepo a que primero el nuevo Gobierno logre bajar drásticamente la inflación, el déficit en las cuentas públicas y tenga mayor apertura comercial.

Recién a partir de ahí se podrá hablar de una “normalización completa” del mercado cambiario y no antes.

Según el ex titular del Banco Central, Aldo Pignanelli, cualquier otra receta orientada a desarmarlo, sólo podrá estar acompañada por una medida igual de brusca, como la de una”hiperdevaluación”.

Pero hay más. Existe un tema en el que todos -los que lo quieren eliminar de golpe y los gradualistas- están de acuerdo: ningún plan de “normalización” en materia cambiaria se podrá llevar adelante si primero el Gobierno no se “amiga” con los mercados de crédito internacionales.

“Se habla del cepo, pero levantarlo no va a ser tan fácil ni tan inmediato”, asegura aiProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

La cercanía de las elecciones, la posibilidad de una nueva devaluación y la demora en resolver las restricciones a la compra de divisas se combinan para que el sector del ladrillo no se esperance con un vigoroso repunte, al menos en el corto plazo.

“Que se aplique la medida en diciembre no implica que todo quedará acomodado en el arranque del 2016. Con viento a favor, la actividad recién cobrará mayor vigor en 2017”,sentencia Arévalo.

El desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios también entrará en un impasse en la previa electoral.

“El actual contexto hace que quienes hoy se lancen al mercado con un fideicomiso no logren tentar a mucha gente. Los desarrolladores están más en una etapa de replanteo de alternativas de obras que de ejecución de las mismas”, expresa Rozados.

Con el cepo no alcanza
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, describe la realidad que transita el sector del ladrillo en estos días.

“Las operaciones con viviendas usadas están prácticamente freezadas. Notamos que los pocos propietarios que tiempo atrás nos manifestaban sus intenciones de vender ahora se alejaron, a la espera de ver qué sucederá con el dólar y los inmuebles el año que viene”.

Pese a las marcadas caídas, las cotizaciones de las propiedades se mantienen inelásticas a la baja, en gran medida, porque muchos titulares se resisten a desprenderse de la unidad.

El siguiente cuadro da cuenta de los precios para viviendas nuevas, según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario:

En cuanto a las propiedades usadas, su valuación promedio es la siguiente:

“Hoy aquellos que tienen por ejemplo u$s150.000 te dicen ‘esperé dos años para invertir,puedo aguantar uno más antes de definir qué haré con la plata”, completa Migliorisi.

Para este ejecutivo, la posibilidad de reactivar el mercado pasará más por el lado de poner en marcha nuevos planes de créditos hipotecarios que esperar a que se levante el cepo.

“Se necesita incorporar a más gente al mercado inmobiliario para que éste vuelva a ponerse de pie, y eso no se logra únicamente liberando al dólar”, indica.

Rozados coincide con estos argumentos: “El lanzamiento de líneas de créditos hipotecarios en condiciones favorables puede traccionar aun más que la liberación del cepo. Claro que para que una persona tome deuda a largo plazo, primero debe recrearse la confianza y lograrse una mejora en las expectativas”.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina, Arévalo asegura a iProfesional que “la cercanía de las urnas permite anticipar que no habrá cambios para la actividad”.

“El cepo le hizo un agujero notable a la economía en general, no sólo a las inmobiliarias. Estamos en una recesión histórica para el sector y nada cambiará porque no hay una decisión política de escuchar a los empresarios del rubro”, dispara.

“Quienes tienen una propiedad en venta no se bajan de los valores que piden, casi no escuchan contra ofertas. Aquellos que pueden ahorrar en pesos, muestran mayor interés por los fideicomisos pero con tranquilidad, pensando en invertir y no en un inmueble para vivir. Hay mucha calma y cautela por ambos lados, es decir, por parte de vendedores y compradores”, asegura.

¿Qué sucede con los nuevos emprendimientos? Arévalo sostiene que los lanzamientos también se han frenado, si bien “prevalecen las compras de terrenos para proyectos que se concretarán en 2016”.

Inmobiliarias complicadas
Las inmobiliarias, en tanto, reducen gastos y tratan de acomodarse a una realidad que les es esquiva. No todas lo logran.

Arévalo, confirmó iProfesional que, sólo en Capital Federal y provincia de Buenos Aires, en el último año un total de 800 negocios debieron bajar sus persianas.

“A nivel nacional, ese número supera holgadamente los 1.000. Esto da cuenta de cómo variables como el cepo al dólar afectaron a la actividad”, afirma.

“Muchas escribanías no pueden pagar ni siquiera el aporte mínimo jubilatorio. En base a cifras de cámaras y colegios de escribanos, se puede proyectar que el 30% de las inmobiliarias dio de baja la matrícula”, sentencia Gómez Picasso.

Para Gustavo Ortolá, presidente de Go Real Estate, los precios en el mercado en general comenzarán a estar más estables una vez que pasen las elecciones.

“El escenario político siempre marca los tiempos en las decisiones de compra y de venta. Habrá que esperar a que pase el período electoral, a que se ordenen las variables, se levante el cepo y se recree un clima de mayor confianza para, recién ahí, poder apostar a un panorama mejor”, concluye.

Fuente: Iprofesional
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